士林區大廈一樓  士林買屋 / 士林買房 - 408 近捷運劍潭站｜前港公園旁｜圓山巴黎｜方正邊間華廈一樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：3774.6 萬
地址：台北市士林區後港街 160號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114實56077
法院別：士林法院
投標日：115/04/08
保證金：755 萬元
拍賣情況：待標
拍次：二拍
點交情況：點交
社區：圓山巴黎
格局：開放空間
總坪數：0 坪 (不含車位面積)
土地面積：10.36 坪
樓別/樓高： 1樓 / 12樓
屋齡：28 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：B2-32號
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與交通：位於台北市士林區後港街，鄰近捷運劍潭站及前港公園，生活機能良好。價格優勢：目前為第二標底價 3,774.6 萬元，較第一標流標價（約 4,717 萬）有明顯降幅，具備潛在投資利基。戶型特徵：雖為一樓但屬方正邊間，通常通風採光優於內凹或中間戶。法拍專業支援：代標方宣稱擁有律師事務所背景及資深法務經理指導，能提供法律風險分析。
劣勢 (Weaknesses)	車位權屬與使用：停車位雖列為拍賣標的（共有部分），但明確註記「不予點交」，需經區分所有權人協議使用，且現由第三人承租中，買受後實際可用性存疑。坪數效益：總坪數 52.40 坪中，公共設施比例高達 22.07 坪（約佔 42%），主建坪僅 26.86 坪，實坪利用率偏低。屋齡較高：屋齡 28 年，可能面臨管線老舊、維修基金不足或貸款年限縮短等問題。一樓特性：作為集合住宅一樓，隱私性較低，且易受蟲蚊、潮濕影響。
機會 (Opportunities)	增值潛力：若得標價格低於市場行價，經後續裝修或改善公共設施管理後，有轉手獲利的空間。法拍風險可控：透過專業法拍機構分析與法律諮詢，可降低部分程序上的風險，適合具備一定鑑價能力的買方進場。
威脅 (Threats)	點交爭議風險：雖標註「點交」，但查封時債務人家屬（兒子）主張居住使用，未來可能面臨強請遷讓困難或訴訟延宕。法律與成本隱憂：若發生爭執，可能需要額外支付訴訟費用、代墊租金或長期等待時間。流動性風險：老舊社區一樓法拍屋在轉手時，銀行貸估價或買方接受度可能不如一般新成屋。

2. 物件評論

是否值得購買：建議謹慎評估，不適合急於自住的購屋者。

主要理由： 這是一筆具備高度風險的法拍案。儘管其價格較第一標大幅下殺，且地段位於捷運圓山生活圈具吸引力，但核心問題在於**「佔用」與「車位點交」**的不確定性。

搬遷風險高： 資料顯示債務人家屬現仍居住其中，雖法拍公告言明會點交，但實務上常發生強請遷讓困難，這意味著您可能需付出額外的時間成本或法律費用才能取得使用權。
車位無法直接使用： 車位不點交且現況出租，您買到的僅是「持分」，後續需與管委會或其他住戶協議管理方法，極易產生鄰里糾紛。
公設比過高： 近四成的公設比在法拍屋中屬偏高水準，實際得房率可能低於預期，若以每坪單價推算，性價比未必如表面價格亮眼。

若您具備處理法律訴訟的經驗、資金充裕且能接受長期佔用風險，此標的可作為投資考慮；若您是尋求安穩自住的家庭，建議優先選取點交清楚、無佔用的普通成屋。

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